À Singapour, on trouve un logement sur les portails immobiliers et le plus souvent par un agent, mais la location est très encadrée : 3 mois minimum dans le privé, 6 mois minimum en HDB, un plafond d'occupants, un bail à faire timbrer dans les 14 jours. Voici comment chercher, vérifier, signer et emménager sans mauvaise surprise, pour un condo, un HDB entier ou une simple chambre.
L'essentiel en 30 secondes
- Logement privé (condo, maison) : 3 mois consécutifs minimum ; 6 occupants sans lien familial au plus (8 dans certains logements de 90 m² ou plus, jusqu'au 31 décembre 2028).
- HDB (logement public) : 6 mois minimum ; il faut être citoyen, résident permanent ou titulaire d'un pass valable encore au moins 6 mois. Pas de HDB pour les touristes.
- Agent : vérifiez son numéro de téléphone sur le registre public du CEA (Council for Estate Agencies, qui encadre la profession). Il n'est payé que par une seule partie et ne doit jamais encaisser votre loyer ni votre dépôt.
- Bail : droit de timbre de 0,4 % du loyer total (bail de 4 ans ou moins), dû en principe par le locataire, à payer au fisc (IRAS) dans les 14 jours.
- Arnaques : rien à payer avant d'avoir visité ; payez directement le propriétaire.
HDB, condo, landed : ce que vous allez trouver
- HDB : les logements publics du Housing & Development Board. Les annonces indiquent le type : 2-room Flexi, 3-room, 4-room, 5-room, Executive.
- Condo (condominium) : appartement dans une résidence privée, en général avec gardiennage et équipements partagés (piscine, salle de sport).
- Landed : maison, par opposition aux appartements.
Sur les plans d'un programme HDB lancé en février 2026, un 2-room Flexi compte une chambre (40 ou 48 m²), un 3-room deux chambres (67 m²) et un 4-room trois chambres (89 m²), plus le séjour et la cuisine. Dans les immeubles anciens, demandez la surface exacte. Le détail, avec photos, est dans notre guide Condo, HDB, landed : qu'est-ce que ça veut dire ?
Un immeuble de logements publics HDB, le bloc 501 du quartier de Bishan. Photo : MapStaringEnthusiast, CC0, via Wikimedia Commons
Les règles officielles de location
Logement privé : 3 mois minimum
L'URA (Urban Redevelopment Authority, l'autorité d'urbanisme) impose que tous les occupants d'un logement privé, condo ou maison, y restent au moins trois mois consécutifs. La location à la nuit ou à la semaine y est interdite, y compris par les plateformes de partage de logement. Pour un séjour plus court, l'URA renvoie vers les hôtels et les serviced apartments, des appartements meublés avec services (7 nuits minimum).Le nombre d'occupants est plafonné à 6 personnes sans lien familial par logement ; les employées de maison comptent comme membres de la famille. Du 22 janvier 2024 au 31 décembre 2028, un logement privé d'au moins 90 m² peut accueillir 8 personnes, si le propriétaire l'a enregistré auprès de l'URA. Le plafond vaut aussi pour un locataire qui sous-loue. Dans un condo, le règlement de copropriété (by-laws du MCST, le syndicat de copropriété) peut ajouter ses propres règles.
Les maisons mitoyennes colorées de Koon Seng Road, dans le quartier de Joo Chiat. Photo : Basile Morin, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons
HDB : 6 mois minimum et un pass valide
Pour louer un HDB entier ou une chambre, il faut être citoyen singapourien, résident permanent, ou étranger résidant légalement à Singapour avec un Employment Pass, S Pass, Work Permit, Student's Pass, Dependant's Pass ou Long-Term Social Visit Pass valable encore au moins 6 mois à la date de la demande du propriétaire. Les touristes ne peuvent louer ni un HDB ni une chambre en HDB. Les titulaires d'un Work Permit dans la construction, le secteur naval ou l'industrie de procédés doivent être malaisiens, comme ceux de l'industrie manufacturière pour un HDB entier.La location dure au moins 6 mois. Chaque autorisation du HDB couvre 3 ans au plus si tous les locataires sont singapouriens ou malaisiens, et 2 ans si l'un d'eux est un étranger non malaisien ; il faut ensuite une nouvelle autorisation.
Seuls les propriétaires singapouriens peuvent louer un HDB entier. Si un locataire est un étranger non malaisien (résident permanent compris), un quota s'applique : 8 % des logements du quartier, 11 % de l'immeuble. Quota atteint, seuls des Singapouriens et des Malaisiens peuvent y louer ; un service en ligne du HDB permet de vérifier un logement donné. Ce quota ne concerne pas les chambres.
Combien de personnes dans un HDB ?
| Type de HDB | Location entière : locataires maximum | Location de chambres : chambres louables | Location de chambres : occupants maximum (propriétaire compris) |
|---|---|---|---|
| 1-room et 2-room | 4 | Interdit | — |
| 3-room | 6 | 1 | 6 |
| 4-room et plus | 8 | 2 | 8 |
Le chiffre de 8 est temporaire : il redescend à 6 personnes pour toute période de location au-delà du 31 décembre 2028. Pour un HDB entier loué à une seule famille, le nombre maximum de locataires ne s'applique pas.
Où chercher ?
Les annonces passent pour la plupart par les grands portails immobiliers, notamment PropertyGuru (propertyguru.com.sg), 99.co (99.co), SRX (srx.com.sg) et Ohmyhome (ohmyhome.com).Pour juger un loyer, deux outils officiels gratuits :
- les loyers médians du HDB, par quartier et par type de logement, calculés sur les locations qu'il a autorisées ;
- la recherche des baux privés de l'URA : les baux déclarés au fisc ces 5 dernières années, résidence par résidence, mise à jour le 15 de chaque mois.
Pour un condo, consultez aussi nos fiches condos et les avis de la communauté.
Les tours de la résidence privée Reflections at Keppel Bay, au-dessus de la marina de Keppel Bay. Photo : Erwin Soo, CC BY 2.0, via Wikimedia Commons
Les agents immobiliers : ce qu'ils peuvent faire ou non
Les agents doivent être enregistrés auprès du CEA, par l'intermédiaire d'une agence agréée.Vérifier l'agent
Sur le registre public du CEA, tapez le numéro de téléphone de votre interlocuteur ou celui de l'annonce. Vous verrez si l'agent est enregistré, ses transactions résidentielles des deux dernières années (et pour quelle partie) et ses éventuelles sanctions. Aucun profil ? Ce numéro n'est pas celui d'un agent enregistré.La commission
- Aucun tarif n'est fixé par le CEA : la commission se négocie. Vérifiez si la GST (TVA locale) s'y ajoute.
- Un agent ne représente qu'une seule partie : il ne peut être payé à la fois par le propriétaire et par le locataire, ni toucher une part de la commission de l'autre partie ; c'est une infraction. Si l'agent du propriétaire est payé par celui-ci, il ne peut donc rien vous facturer.
- Avec votre propre agent, le CEA recommande un contrat type (Prescribed Estate Agency Agreement pour la location par un locataire, exclusif ou non) qui fixe la commission. Elle se paie à l'agence, pas à l'agent.
L'argent ne passe pas par l'agent
Le CEA interdit aux agents de manipuler l'argent de la transaction ; pour un HDB, il cite expressément le dépôt de garantie et le loyer. Payez le propriétaire directement, par un moyen traçable (virement, PayNow, chèque barré). Exception : l'agent peut avancer le droit de timbre du bail et se faire rembourser ensuite, sans vous le réclamer avant. L'agent doit en revanche contrôler et photocopier votre passeport et votre pass ; ces copies ne servent qu'à la transaction.Vérifier le logement et le propriétaire
Annonces fictives, faux agents qui usurpent l'identité de vrais agents, pression sur WhatsApp pour payer avant la visite, fausses Letter of Intent : les arnaques sont fréquentes. La règle du CEA : ne rien payer avant d'avoir visité le logement en personne avec un agent enregistré, et toujours payer directement le propriétaire. En cas de doute, la ligne ScamShield répond 24 heures sur 24 au 1799.Avant de signer un bail privé, la liste de contrôle du CEA demande de vérifier le nom du propriétaire et son titre de propriété (service INLIS de la Singapore Land Authority), l'usage d'habitation autorisé du logement (service Enquiry on Approved Use de l'URA) et l'enregistrement de l'agent.
Pour un HDB, demandez la confirmation du HDB que le propriétaire a le droit de louer, puis la lettre d'autorisation de location. Le HDB conseille une clause qui rend le bail valable seulement si cette autorisation est obtenue. Ensuite, son service en ligne vous permet de vérifier que vous figurez parmi les locataires autorisés : eux seuls peuvent habiter le logement.
Le contrat : de la Letter of Intent au timbre fiscal
La Letter of Intent (LOI) est, selon le CEA, un accord préliminaire entre les deux parties avant la conclusion de l'affaire. Le Tenancy Agreement est le bail lui-même. Le CEA publie deux modèles gratuits, pour les HDB et pour le privé : ils ne sont pas obligatoires et tout se négocie, mais ils listent bien les points à régler.- Dépôt de garantie : pour un HDB, il est en général d'un mois de loyer pour un bail d'un an et de deux mois pour deux ans, payé à la signature avec le premier loyer ; le HDB conseille de ne pas payer plus d'un mois de loyer d'avance. Dans le modèle privé, le montant est à négocier ; le dépôt est rendu sans intérêts, ne sert pas à payer le dernier loyer, et une retenue n'est possible qu'après une demande écrite de réparer le manquement, restée sans suite 14 jours.
- Clause diplomatique (diplomatic ou break clause) : facultative, elle permet de rompre le bail après un nombre de mois convenu, avec préavis, en cas de mutation hors de Singapour, de perte d'emploi ou d'obligation de quitter le pays. Dans ce cas, le modèle prévoit que le locataire rembourse au prorata la commission payée par le propriétaire à son agent.
- Petites réparations : à la charge du locataire sous un montant fixé par incident, du propriétaire au-delà.
- Climatisation : le modèle privé demande au locataire un contrat d'entretien avec passage au moins tous les trois mois ; pannes et grosses réparations restent au propriétaire, sauf négligence.
Le droit de timbre (stamp duty)
Pour un bail de 4 ans ou moins, l'IRAS (Inland Revenue Authority of Singapore, le fisc) perçoit 0,4 % du loyer total de la période, calculé sur le loyer du contrat ou sur le loyer de marché s'il est plus élevé. Les baux dont le loyer annuel moyen ne dépasse pas 1 000 dollars de Singapour sont exemptés.Exemple de calcul : 24 mois à 3 000 dollars, soit 72 000 dollars de loyer total, donnent 288 dollars de droit de timbre.
Le locataire paie, sauf si le bail en dispose autrement. Le délai est de 14 jours après la signature à Singapour, ou de 30 jours après réception à Singapour d'un bail signé à l'étranger. Le timbrage se fait en ligne sur le portail myTax de l'IRAS ; en cas de retard, la pénalité peut atteindre quatre fois le droit dû.
L'état des lieux et l'emménagement
Le modèle de bail privé du CEA prévoit trois documents, utiles pour récupérer votre dépôt :- l'inventaire (Inventory List), préparé par le propriétaire à la remise des clés, en deux exemplaires signés : quantité et état de chaque meuble et équipement, pièce par pièce ;
- le rapport d'état du logement (Property Condition Report), que vous préparez pendant la « période sans problème » (Problem-Free Period) fixée au bail : les défauts signalés par écrit pendant cette période sont à la charge du propriétaire ;
- la liste de fin de bail : logement nettoyé, trous rebouchés, factures d'entretien de la climatisation, clés et badges rendus ; l'usure normale n'est pas à votre charge.
Prenez aussi des photos de chaque pièce le jour de l'entrée.
Titulaire d'un Employment Pass ? Vous ou votre employeur devez déclarer la nouvelle adresse au MOM (ministère de la Main-d'œuvre) dans les 5 jours, sur EP eService. Pour un autre pass, vérifiez la règle sur sa page du MOM.
En cas de litige sans agent en cause, le CEA ne peut pas intervenir et oriente vers un centre de médiation (Community Mediation Centre) ou le tribunal des petits litiges (Small Claims Tribunal).
La colocation : louer une chambre
- Chambre en HDB : le propriétaire doit continuer à habiter le logement. Seules les chambres d'origine peuvent être louées, pas une pièce cloisonnée. Une chambre au plus dans un 3-room, deux dans un 4-room ou plus ; mêmes conditions de pass et de durée (6 mois) que pour un logement entier.
- Chambre en condo ou en maison : la durée minimale de 3 mois et le plafond de 6 occupants sans lien familial (8 dans un logement de 90 m² ou plus enregistré à l'URA, jusqu'à fin 2028) valent pour tous les occupants, y compris dans les offres de co-living installées dans des logements privés.
Attention aux annonces ambiguës : un « appartement » peut se révéler être une chambre dans un logement déjà habité. Demandez combien de personnes vivent sur place, et visitez avant de vous engager.
Votre liste de contrôle
Pour le voyage lui-même, lisez notre guide pour entrer à Singapour en 2026.- Avant de chercher : fixer un budget avec les loyers médians du HDB ou les baux de l'URA.
- Pendant la recherche : vérifier chaque agent sur le registre du CEA ; ne rien payer avant la visite.
- Avant de signer : vérifier le propriétaire et, pour un HDB, l'autorisation de location ; négocier la clause diplomatique.
- Dans les 14 jours : faire timbrer le bail sur le portail de l'IRAS.
- À l'entrée : inventaire signé, rapport d'état, photos ; nouvelle adresse déclarée au MOM.
Une question ?
Un quartier à choisir, un bail à relire, un agent à recommander ? Posez votre question dans le forum Immobilier : location, agents et conseils et consultez les fiches des condos de Singapour : la communauté vous répond.Sources (consultées le 20 octobre 2026)
- URA, Renting Property (durée minimale, plafond d'occupants)
- URA et HDB, prolongation de l'assouplissement du plafond d'occupants jusqu'au 31 décembre 2028 (16 janvier 2026)
- URA, Short-Term Accommodation
- URA, baux des logements privés
- HDB, conditions pour louer un logement ou une chambre
- HDB, règles de location (quota, durée, nombre d'occupants)
- HDB, bail, dépôt et litiges
- HDB, conditions pour les propriétaires qui louent
- HDB, statistiques des loyers
- HDB, brochure du programme Kim Keat Crest (février 2026), plans des logements
- CEA, louer avec un agent
- CEA, ce qu'il faut savoir avant d'engager un agent
- CEA, vérifier qu'un agent est enregistré
- CEA, arnaques à la location
- CEA, louer un HDB sans agent
- CEA, modèles de bail et listes de contrôle
- IRAS, droit de timbre sur les baux
- IRAS, qui paie le droit de timbre
- IRAS, délais et pénalités
- MOM, signaler un changement d'adresse (Employment Pass)
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